Кирилл Сластунов

Большинство сделок с жилой недвижимостью таят в себе некоторые риски для покупателей. С начала 2006 года Законом «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» было установлено, что для осуществления любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Риск со сделками связан именно с правом пользования недвижимостью, ведь согласно Закону «Об охране детства» дети — члены семьи собственника помещения — имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником. То есть если в семье есть ребенок, то вся недвижимость, принадлежащая мужу или жене, не может быть продана (подарена, обменена, передана в ипотеку и т. д.) без согласия органов опеки и попечительства. А наличие ребенка продавец может легко скрыть, поскольку отметки в паспорте о наличии детей ставятся по желанию граждан. Впоследствии сделка, заключенная без согласия органов опеки и попечительства, с имуществом, право пользования которым имеет ребенок, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Минюст немного «сгладил» ситуацию, разъяснив нотариусам, что если отчуждается жилое помещение, принадлежащее отцу или матери ребенка, но ребенок проживает (и зарегистрирован) по другому адресу, то нотариусы имеют право не требовать согласия органов опеки и попечительства. Однако разъяснение Министерства в данном случае не является тем документом, следование которому гарантирует отсутствие проблем. В самом письме Минюст обозначил, что единственным полноценным решением в сложившейся ситуации является изменение законодательства. Проект закона, предлагающий ограничить обязательность согласования с органами опеки и попечительства, был принят Верховной Радой в первом чтении 11 января.

У добросовестных собственников недвижимости, имеющих детей, появилась необходимость получать согласие органов опеки и попечительства для распоряжения своим имуществом. Для того чтобы такое согласие не давали всем подряд, законом было установлено, что должностные лица органов опеки и попечительства несут персональную ответственность за защиту прав и интересов ребенка при предоставлении согласия на заключение сделок с недвижимостью.

Согласно Правилам опеки и попечительства, органами, которые принимают решения относительно опеки и попечительства, являются районные государственные администрации и исполнительные комитеты местных советов. Вспомогательные функции при органах опеки и попечительства выполняют созданные при них опекунские советы. Именно они, как правило непосредственно рассматривают обращения граждан и готовят предложения, которые впоследствии утверждаются в качестве решений органов опеки и попечительства.

Законодательство не определяет, при соблюдении каких именно условий орган опеки и попечительства обязан дать свое согласие на заключение сделки с жильем, право пользования которым имеет ребенок. Из содержания норм законов можно сделать вывод лишь о том, что чиновники при согласовании сделок осуществляют контроль за соблюдением имущественных и жилищных прав, а также охраняемых законом интересов детей.

Исходя из этого, собственнику жилья необходимо аргументировано доказать, что в результате сделки права и интересы ребенка, связанные с жильем, не будут ущемлены. Если речь идет о праве собственности ребенка на квартиру (либо ее часть), то он должен приобрести в собственность иное жилье (либо его часть) не меньшей площади. Если речь идет о праве пользования квартирой, то необходимо предоставить доказательства того, что ребенок сможет полноценно использовать для проживания иное жилое помещение, находящееся в собственности родителей. С такой целью ребенка можно зарегистрировать по адресу этого нового жилья. Желательно также обосновать мотивы отчуждения жилья. Ведь если квартира отчуждается с целью приобретения, то вряд ли у чиновников будут основания для возражений.

В случае безосновательного отказа органов опеки и попечительства стоит помнить что в любом случае защищать и обеспечивать имущественные права и интересы ребенка должны родители. Органы опеки и попечительства призваны ограничивать злоупотребления в этой сфере, но не имеют права мешать родителям добросовестно распоряжаться имуществом, которым пользуется ребенок. Поэтому аргументированная жалоба (желательно успеть обжаловать действия опекунского совета до принятия решения органом опеки и попечительства) должна в большинстве случаев решить проблему. Если результат обжалования неудовлетворителен, то можно обращаться в суд, решение которого, вероятнее всего, будет в интересах родителей.

Сейчас