Нередко риелторы и сами не знают о необходимых мерах предосторожности для проверки юридической «чистоты» сделки. И за такие ошибки расплачиваются их клиенты: приобретенная ими квартира оказывается «обжитой» родственниками бывших хозяев, или квартира продана сразу нескольким покупателям. В данной статье вы найдете практические способы проверки юридической чистоты сделки.

Оказывая услуги по заключению сделок с жилыми помещениями, риелтору важно проверить юридическую «чистоту» сделки (приобретаемой или продаваемой квартиры). Но как это сделать? Что именно необходимо проверять? Для того чтобы ответить на эти и другие вопросы, необходимо, в первую очередь, определить предмет возможной проверки. При покупке, продаже, сдаче в наем квартиры (или иного жилого помещения) необходимо проверить следующее:

1. Является ли лицо, продающее или сдающее данное жилое помещение, правомочным на совершение данной сделки. То есть нужно выяснить, по какому праву продавец обладает данной квартирой, в результате какой сделки он ее получил, не оспариваются ли права продавца на данную квартиру в суде;

2. Не наложен ли на данное помещение арест. Также нужно проверить, не наложены ли на данное помещение другие обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает;

3. Имеют ли какие-либо третьи лица определенные права в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умышленно умалчивает;

4. Не проводились ли в данном жилом помещении несогласованная (самовольная) перепланировка или переустройство;

5. Кто зарегистрирован в данном жилом помещении, и какие это может иметь последствия для клиента.

Квартира должна быть на свободе

Достоверно проверить, не наложен ли на данное помещение арест, или не наложены ли на данное помещение другие обременения, можно при обследовании квартиры представителями БТИ (бюро технической инвентаризации). После проведения данной проверки выдается справка и план из БТИ, которые в дальнейшем понадобятся при государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. В справке БТИ есть графа, указывающая на то, наложен ли на данное жилое помещение арест. Кроме того, в регистрационной палате можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка из ЕГРП). Данная справка имеет важное значение, так как в ней указываются все сведения о зарегистрированных правах всех лиц на недвижимое имущество по данному адресу.

Иногда бывают случаи, когда сведения, которыми располагает БТИ, не совсем свежие, и может оказаться, что на покупаемую квартиру был наложен арест еще 3 года назад. Более точные данные, действующие на момент заключения сделки, вам может предоставить выписка из регистрационной палаты. Если же выясняется, что на жилое помещение когда-либо налагалось какое-то обременение, то это означает, что собственник данного помещения уже судился с кем-то из-за него. Поэтому такая информация должна стать для клиента или риелтора определенным сигналом к тому, чтобы более детально изучить историю данного жилого помещения.

Для этого изначально можно просто проверить правоустанавливающие документы собственника данного жилого помещения на предмет их соответствия тем сведениям, что он сам сообщает, и тем, которые указаны в выписке из регистрационной палаты. Наиболее распространены следующие правоустанавливающие документы: договор приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены и пр. Основным и главным документом остается свидетельство о праве собственности на продаваемое жилое помещение, поэтому необходимо проверить его наличие и подлинность.

Риелторам перекладывать собственные обязательства по проверке жилого помещения на клиента самим же не выгодно, но случается такое довольно часто. На практике: либо клиент заранее готовит документы, либо в целях экономии средств обещает сделать это самостоятельно. Масла в огонь могут подлить еще и опытные мошенники, не брезгующие подделкой документов. В первую очередь, в «группу риска» по подделке документов попадает выписка из регистрационной палаты, поскольку она представляет собой документ, напечатанный на компьютере с подписью должностного лица и печатью регистрационной палаты. Данный документ не распечатывается на специально защищенной бумаге, не имеет водяных знаков или каких-либо других средств защиты, а подделка подписи и печати в настоящее время не составляет особого труда. Обратите внимание: подобные действия недобросовестных клиентов или риелторов образуют в совокупности составы преступлений, предусмотренные статьей 159 Уголовного кодекса РФ «Мошенничество» и статьей 327 УК РФ «Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков».

Чужая перепланировка доведет до суда

Выписка и план из БТИ могут содержать также сведения о том, проводилась ли перепланировка (перевод жилого помещения в нежилое и т.д.). Причем перепланировка может быть сделана по официальному разрешению органа местного самоуправления либо по самостоятельному решению, то есть самовольно. В случае если справка из БТИ содержит сведения о том, что в данном жилом помещении производилась перепланировка или переустройство, и при этом данный факт нигде не зарегистрирован, это может означать лишь то, что нынешний собственник или его предшественник самовольно провели переустройство жилого помещения или осуществили его перевод.

Обратите внимание: самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Собственник или наниматель такого жилья обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ). Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если же жилье согласно постановлению суда не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, наказание будет следующим:

1) В отношении собственника - продажа с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние;

2) В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - расторжение данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Это означает, что собственник, купивший такую квартиру, будет нести убытки, связанные с оформлением приведения ее в надлежащее состояние в размере не меньшем, чем стоимость такой квартиры. Поэтому при обнаружении самовольной перепланировки, никак не оформленной, лучше сразу отказаться от подобной сделки.

Чужие родственники под вашей крышей

В ЖЭУ, ЖКО, адресном столе, паспортно-визовой службе можно узнать сведения о том, кто зарегистрирован в данной квартире. В случае выяснения сведений о том, что в данной квартире проживают либо зарегистрированы родственники собственника, необходимо выяснить их планы на дальнейшее проживание в данном жилом помещении. Ранее действовавшее законодательство не позволяло принудительно выписать таких родственников из купленной квартиры, а особенно если там проживали несовершеннолетние. По искам таких родственников сделку купли-продажи жилого помещения суд признавал недействительной.

Статья 31 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а так же если его имущественное положение не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением может быть за ним сохранено на определенный срок на основании решения суда. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение, или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права. Новое жилищное законодательство позволяет выписать или выселить таких граждан, даже если это несовершеннолетние.

Личный досмотр

Не стоит забывать о значении такого метода проверки, как личный осмотр квартиры. При этом полезно детально изучить планировку комнат и санузлов во всех подобных квартирах данного дома и сравнить с тем расположением, которое реально существует в приобретаемой квартире. Если продается совмещенная квартира, то тем более следует узнать, какими документами, разрешающими проведение перепланировки квартиры, располагает собственник. Следует также помнить и о том, что наличие разрешения на перепланировку еще не означает, что она была проведена в соответствии со всеми требованиями. Также обратите внимание и на то, есть ли в квартире лоджия (балкон), остеклена ли она. Если да, то узнайте, получал ли продавец квартиры в свое время разрешение в пожарном надзоре на остекление лоджии, если нет, имейте в виду: рано или поздно нового собственника квартиры могут за это оштрафовать.

Не помешает также и беседа с соседями по лестничной площадке. От них вы можете узнать интересные сведения типа: родственник нынешнего владельца постоянно приходит к нему и со скандалом требует своей доли в данном жилом помещении. Или, например, в данной квартире живут наниматели. И помните: с соседями лучше общаться в доверительной обстановке, не в присутствии продавца квартиры или риелтора.

Но даже при самой тщательной проверке важные сведения могут быть упущены из виду. И тогда покупатель рискует остаться без квартиры и без денег. Если вдруг такое случится, помните: закон на вашей стороне, и за свое место под солнцем, то есть квартиру, нужно бороться до победного марша.

Автор : Мария Ковязина
05.02.2008