В январе-апреле существенно подорожали встроенно-пристроенные помещения торгового назначения, но по приросту арендных ставок выделились офисные площади. В целом по рынку прогнозируются заметный рост стоимости аренды и незначительное удорожание недвижимости

Темпы прироста средних цен предложений встроенно-пристроенных помещений (ВПП) в январе-апреле 2008 г. оказались разнонаправленными. В то время как стоимость объектов офисного назначения за четыре месяца снизилась на 2,5%, до 155 639 руб. за 1 м2 (рост в долларах США — 0,7%, до $6523), цены на торговую недвижимость выросли на 13,2%, до 175 938 руб. (14,9%, до $7252). Арендные ставки на офисные площади, напротив, увеличились на 15,2% (17%), для торговых помещений удорожание составило 3,5% (6,9%).

Предложение офисных помещений постепенно растет: за первые четыре месяца 2008 г. увеличение среднемесячного количества составило 5,5%. При этом прирост был равномерно распределен по районам. Изменение количества торговой недвижимости зависело от местоположения: заметной корректировки объемов предложения в спальных районах не было, зато количество помещений, расположенных в центре города, выросло примерно на 25%. В итоге на рынке появилось много объектов верхнего ценового диапазона, что привело к росту средних цен предложения ВПП торгового назначения.

Из-за общей неуверенной ценовой динамики рынка и повышения стоимости кредитных ресурсов (ставки по кредитам на покупку нежилой недвижимости достигли диапазона 12,5-14,5% годовых) количество реальных сделок и потенциальных покупателей снизилось. Компании, ранее рассматривавшие покупку ВПП для собственных нужд, сейчас все больше склоняются к аренде, что только разгоняет рост ставок.

Динамика первых четырех месяцев 2008 г. свидетельствует, что арендные ставки растут быстрее, чем стоимость самой недвижимости. Ценовая динамика для торговых помещений будет колебаться в диапазоне 3-4% от апрельского уровня, офисные площади могут подорожать не более чем на 8-10%. А вот рост арендных ставок, вероятно, ускорится и достигнет по итогам года 18-22%.

Автор - к. э. н., директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Коммерческая недвижимость»

ЭКСПЕРТ

Сейчас в большинстве случаев встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых зданий находятся в собственности застройщиков или аффилированных с ними коммерческих структур. В домах, построенных за счет городского бюджета, подобные объекты остаются в собственности города до реализации на торгах. За последние два года стоимость таких помещений существенно увеличилась. Сейчас на рынке можно встретить лишь отдельные проекты с приемлемой доходностью, да и эти случаи являются скорее исключением, чем правилом.
Александр Крапин,
гендиректор информационно-
аналитического агентства RWAY

ИНВЕСТОР

При текущей стоимости покупка ВПП нецелесообразна. В летний период логично ожидать если не существенного снижения, то стабилизации цен. Рост числа покупателей и арендаторов недвижимости будет постепенно замедляться: компаний, способных и готовых платить по текущим ценам, в сравнении с бурными 2000-2004 гг. немного. В среднесрочной перспективе намечается новый тренд, связанный с перемещением большого количества рабочих мест в ближнее Подмосковье, города-спутники, поэтому перспективными могут оказаться вложения в строящиеся объекты области.
Геннадий Залко, гендиректор
УК «Регионгазфинанс» (под управлением
в ЗПИФах недвижимости — 1,65 млрд руб.)